La valeur minimale d’un fonds de commerce est celle du droit au bail des locaux
En cas de reprise du bail par un nouvel exploitant, celui-bénéficie d’une économie de loyer égale à la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail en cours.
La valeur du droit au bail représente alors la capitalisation du montant de cette différence sur la durée du bail restant à courir au taux normal de revenu du capital.
En expropriation on applique non pas un taux de capitalisation mais un coefficient de situation pour déterminer la valeur du droit au bail. C’est ce que font généralement les juridictions de l’expropriation.
La valeur du droit au bail est calculée par la méthode dite du « différentiel de loyer », elle consiste à calculée la différence entre la valeur locative et le loyer réel et à appliquer un coefficient multiplicateur.
Les juridictions de l’expropriation retiennent généralement un coefficient de situation compris entre 3 et 6.